Menuju “Zero Backlog” Di Tahun 2045
JAKARTA, Update – Rencana Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menggodok skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan jangka waktu hingga 35 tahun dinilai bakal menjadi jawaban kemudahan bagi kalangan milenial dan gen Z untuk memiliki hunian.
Skema tersebut akan mempermudah sekaligus meringankan cicilan masyarakat yang ingin memiliki rumah. Apalagi bagi Milenial dan Gen-Z, skema ini akan menjadi jawaban untuk punya rumah sendiri sekaligus sebagai investasi masa depan.
Adanya program tersebut akan mendongkrak sisi demand karena nasabah akan memiliki cicilan yang lebih rendah. Dari sisi pembiayaan, program ini juga perlu didukung dengan skema yang menunjang kemampuan bank untuk menyalurkan pembiayaan.
Suku bunga berjenjang akan menguntungkan bagi pihak nasabah dan bank. Karena secara historis, kemampuan nasabah cenderung akan naik seiring berjalannya waktu.
Skema suku bunga berjenjang berarti setelah melewati periode tertentu, suku bunga dapat dinaikkan secara bertahap. Diusulkan kenaikan bertahap dilakukan dalam jangka waktu 10 tahun. Secara historis dalam jangka waktu 10 tahun, kondisi perekonomian nasabah KPR sudah meningkat dibandingkan pada saat pertama kali mengambil KPR.
Usulan skema KPR 35 tahun hingga saat ini masih dikaji oleh Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan (DJPI) Kementerian PUPR. Skema tersebut diadopsi dari skema KPR di Jepang yang sukses dengan sistem perumahannya.
Rencana skema KPR 35 tahun juga merupakan langkah Pemerintah secara bertahap menuju zero backlog di 2045. Hingga 2021, angka backlog di Indonesia masih mencapai 12,71 juta unit.
Terus menyasar pasar milenial dilakukan BTN. Bank ini menilai generasi millenial mendominasi populasi masyarakat Indonesia, tentu menjadi captive market pengembangan properti di Indonesia.
Di Indonesia sebanyak 5,8 juta generasi millenial pada usia 21-40 tahun belum memiliki rumah. Tentu ini adalah potensi bisnis perumahan yang sangat menjanjikan di tengah ketidakpastian ekonomi global yang terjadi saat ini.
Catatan yang ada menyebutkan, backlog perumahan saat ini sebesar 12,75 juta yang termasuk didalamnya generasi millenial yang mendominasi populasi masyarakat Indonesia. Artinya, diperkirakan sebanyak 47% belum memiliki rumah.
Tentunya ini keuntungkan demografi, sementara prospek sektor properti di Indonesia ke depan juga masih bagus jika dilihat dari total penyaluran KPR yang terus mengalami pertumbuhan setiap tahunnya.
Sektor perumahan merupakan salah satu sektor yang terbukti mampu bertahan di tengah ketidakpastian ekonomi. Hal ini ditunjukkan dengan tetap tumbuh positifnya KPR di tengah turunnya ekonomi nasional dan mampu tumbuh lebih besar dibandingkan dengan pertumbuhan total kredit selama pandemic.
Data menyebutkan, pertumbuhan KPR Nasional hingga triwulan III 2022 tumbuh sebesar7,70% yoy, meningkat dibandingkan triwulan II 2022 yang sebesar 6,81%. Bank BTN sendiri masih menjadi penyalur KPR Subsidi atau FLPP terbesar, mendominasi 71% dari seluruh total penyaluran FLPP 3 tahun terakhir.
Mengutip data Bank Indonesia pada Q3 2022, 74.53% responden yang menyatakan masih bergantung pada KPR untuk bisa memiliki rumah. Tak salah kalau Bank BTN akan terus menjadi bank yang fokus memberikan KPR karena top of mind masyarakat bahwa KPR Pasti BTN
Pertumbuhan KPR terus menunjukkan perbaikan dengan risiko yang secara umum relatif terjaga. Selaras dengan hal tersebut, kinerja sektor properti tetap kuat, antara lain tercermin dari perkembangan proyek properti residensial dan apartemen yang tetap baik.
Melhat Peluang itu, Bank Indonesia memutuskan untuk melanjutkan kebijakan relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) untuk kredit atau pembiayaan properti maksimal 100 persen. Kebijakan ini memungkinkan para calon pembeli properti membayar uang muka alias down payment (DP) 0 persen, alias tak perlu bayar uang muka ketika memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan rumah atau apartemen (KPR/KPA).
Kebijakan relaksasi ini berlaku efektif mulai 1 Januari 2023 sampai dengan 31 Desember 2023. Perpanjangan pelonggaran kebijakan LTV/FTV KPR hingga 31 Desember 2023 akan mendorong berlanjutnya perbaikan kinerja KPR.
Yang pasti pemerintah terus berupaya menyelesaikan backlog perumahan melalui program-program bantuan perumahan yang tidak hanya affordable, namun juga equitable serta mendukung sustainabilitas bagi pihak yang terlibat dalam penyaluran bantuan subisidi perumahan.
Ada lima usulan pengembangan KPR Subsidi yang akan dijalankan pemerintah yakni dengan optimalisasi KPR FLPP, memperluas jangkauan KPR ASN/TNI/Polri, Rent to Own (RTO) untuk MBR Informal, KPR dengan Skema Staircasing Shared Ownership (SS0), serta pemberian KPR Mikro.
Untuk mendorong pasar pembiayaan perumahan lebih kompetitif, dibutuhkan penguatan dari sisi supply salah satunya dengan meningkatkan penyaluran KPR oleh perbankan. Pemerintah melalui BUMN perlu meningkatkan kapasitas penyaluran KPR dengan memberikan tambahan PMN kepada BTN Tahun 2023.
Sebelumnya di kuartal kedua 2022, tren indeks harga properti menunjukkan kenaikan sebesar 3,2 persen secara kuartalan. Tren kenaikan ini juga terlihat pada indeks suplai, yang naik sebesar 1,3 persen secara kuartalan. Permintaan naik sebesar 2 persen secara kuartalan.
Tercatat indeks harga properti menunjukkan kenaikan tipis sebesar 1 persen secara kuartalan, diikuti indeks suplai sebesar 5,1 persen secara kuartalan. Sementara itu, indeks permintaan meningkat hingga 10,5 persen per kuartal.
Dalam jangka waktu setahun ke belakang, indeks harga dan indeks suplai menunjukkan peningkatan dari 2021 ke 2022 yaitu masing-masing sebesar 5 persen untuk kenaikan indeks harga, dan 4 persen untuk kenaikan indeks suplai. Wow….
Adapun indeks permintaan bervariasi dengan kenaikan tertinggi dialami daerah Kabupaten Bekasi dengan peningkatan permintaan sebesar 124 persen dalam setahun dan penurunan permintaan terbesar terjadi pada kota Bogor sebesar -30 persen dalam setahun terakhir.
Yang pasti, market properti terus membaik seiring tingginya kebutuhan milenial akan perumahan. Pasar milenial nggak ada habisnya, bro.
Frans S. Pong
EmitenUpdate.com
